“头顶五个马桶”这样的困局，怎么破？
来源：平湖房产网（www.ph-fc.com） 2025-03-27 16:08:55
ZUI近平湖城北某小区“业主头顶五个马桶”的新闻又刷屏了：
原来该小区业主们发现自己所住的楼栋中，有三套房子已经或正在被二房东，将三室两卫的格局改造成五室五卫的群租房。这意味着楼下那户人家的厨房、客厅、阳台上面都有马桶，这平时的噪音、气味等问题可想而知。同时业主还疑似发现装修施工过程中，承重墙被打出大洞、污水管与排水管混接等严重问题。而当业主向有关部门投诉，并要求物业公司出面处理解决问题时，物业公司也只能遗憾的表示自己出了整改通知，但是缺乏“相关部门出台的规定，以及具体约束违规装修行为的条款”等原因，对于拒不执行的二房东自己也是束手无策。业主维护为了自己的利益没有错，物业公司出于不能越界执法也没有错，连二房东似乎也没有错，毕竟投入真金白银租房装修都是奔着利润来的。然而！现实又是随着事情发展，每一方的利益都在受损！业主要求么疲于投诉，身累心累，要么默默忍受，心里憋屈；物业要么有苦难言，背上不作为的锅，要么硬刚其它两方，产生更大矛盾冲突；二房东被责令停工，要么选择血亏一笔，要么继续和业主打擂，遭受非议；
让我们从头开始捋一下，既“商品房改群租房明显会影响他人，且带来巨大的安全隐患和政策风险，那为什么还是让人趋之若鹜，不惜铤而走险？”
一个字：都是利益
以一套138平方米的住宅为例，正常整租的月租金约五千元，而改造成5个独立单间后，即使每个房间只租一两千，租金也可飙升至一万元以上。
二房东通过低成本改造（如使用劣质隔断材料、私接管道）实现收益倍增，却将漏水返臭、结构破坏等风险转嫁给整栋楼住户。
尤其是标题说到的“头顶五个马桶”这种情况，这类改造其实是违反了《住宅设计规范》中“卫生间不应位于下层住户生活区域正上方”的强制性规定。
但是什么原因让二房东基本无视这条规定呢？
除了高收益的诱惑，还有另一个原因：
违法成本极低
从全国多地案例显示，二房东违规改造难题之所以屡禁不止，愈演愈烈，跟物业与行政执法间的权责不明，缺少直接执法依据有直接关系。
就如平湖这次的事件，物业解释他们收到业主举报后第 ·一时间就张贴了整改通知，但也坦言“强来只会两败俱伤”“物业并没有私闯业主房子的权力”
但无论如何，物业这种略显消极的应对方式，错过了与有关部门联动的***佳时机，让整改通知成了没有震慑力和执行力的一纸空文，让二房东有了”口头整改，实则偷摸施工“的机会，这是不可推卸的责任。
而且这种类似于无可奈何的不作为，往往还会加剧业主与二房东之间的矛盾冲突，就像平湖这个事件中，打头的女业主没有收到停工整改的消息，反而是先接到了二房东的电话辱骂。
这样的不作为，是会极大的导致业主对其治理体系失去信心，转而向媒体曝光、集体上访等途径解决问题，进一步放大事件，激化社会矛盾。
通过个人局限性的视角和思维，肯定是找不到公正的答案了，我转而求助冰冷但或许客观的AI，以下是它给出的答案——
问1：谁该为“马桶困局”买单？
1. 二房东：直接责任主体
其行为涉嫌违反《商品房租赁管理办法》第8条（禁止分割出租）、第10条（禁止非居住空间出租），需承担停止侵害、恢复原状、赔偿损失等民事责任，若造成重大安全事故还可能面临刑事责任。
2. 原房东：连带责任不可推卸
根据《民法典》第1165条，房屋所有人对承租人行为负有监督义务。镇江法院判决明确“原房东有权管也必须管”，若放任改造则需承担连带赔偿责任。
3. 物业公司：管理失职的“守门人”
《物业管理条例》第46条要求物业对违规装修行为及时制止并报告，但现实中物业常因利益勾连（如收取更高管理费）或畏难情绪而纵容违法。平湖案例中物业谎称“已派人处理”却拖延行动，已涉嫌渎职。
4. 相关部门：监管体系的系统性补缺
需建立“事前审批-事中巡查-事后惩戒”的全链条机制。例如上海已试点“住房租赁监管平台”，要求二房东备案房源信息；杭州将违规群租纳入征信系统。此外，可借鉴新加坡对“改建房屋”征收高额惩罚性房产税，提高违法成本。
问2：谁该为“马桶困局”买单？
1. 技术赋能监管
推广智能水电表监测异常用水量（群租房通常为普通住宅3倍以上），安装震动传感器预警违规施工，通过大数据识别群租房分布热点。
2. 强化业主共同体意识
完善《业主公约》，将禁止违规改造写入购房合同；设立“房屋安全保证金”，要求装修前缴纳，违规时用于赔偿邻里损失。
3. 司法救济路径优化
设立“群租房纠纷速裁法庭”，缩短审理周期；推行“禁止令”制度，在诉讼期间即可要求暂停施工，防止损害扩大化。当商品房的物理空间被资本逻辑切割成碎片，当邻居的抽水马桶成为悬在头顶的“达摩克利斯之剑”，我们失去的不仅是安静的夜晚与干燥的墙壁，更是现代社会赖以存续的居住尊严。根治这一乱象，既需要刚性法律与技术创新筑牢底线，也需要唤醒业主、企业、政府的责任共识——毕竟，没有人是一座孤岛，每一扇被恶意改造的门后，都可能藏着整个社区的危机。
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