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“好房子”

今年两会，“好房子”概念被正式写入政府工作报告，住建部明确提出住宅品质升级的导向。与此同时，第四代住宅作为“好房子”的典型代表，在政策加持与市场热捧下，迅速成为楼市焦点。

然而，这场住宅形态的革新背后，眼前还有一个更现实的问题摆在我们面前：

那就是当第四代住宅以更高得房率、绿色生态和智能设计抢占市场时，现有的存量房又该何去何从？

是降价抢跑价格踩踏？还是干脆无人问津，成为正真的不动产？

今天我们就来好好唠唠这第四代住宅，以及它将会带来的种种可能性。

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“新屋种”

什么是第四代住宅？用一个词形容就是“城市森林花园住宅”，其核心特征是通过垂直绿化、空中庭院和灵活空间设计，将自然生态融入高层建筑。

根据《城市森林花园住宅设计标准》（2021年），其关键指标包括：

户属空中花园：面积不小于套内面积的40%，高度不低于两个自然层；

高得房率：露台、绿化阳台等不计入容积率，得房率可达90%甚至更高；

绿色科技：复合节能墙体、智能灌溉系统、低透光镀膜玻璃等技术的应用。

不用说，这样的新物种，对于传统住宅来说是有着很多优势点的：

首先是得房率上的碾压。传统住宅得房率普遍在70%-85%，而第四代住宅通过不计容的空中花园、露台等设计，得房率可突破100%。

例如福州某项目，150㎡户型实际使用面积达150㎡，而同区域二手房因公摊20%，同等总价下实际单价反超第四代住宅。

这种“变相降价”对购房者极具吸引力。

其次是从“水泥盒子”到“垂直森林”的生态溢价。第四代住宅通过垂直绿化、共享园林和智能生态技术，满足都市人对自然的渴求。

调研显示，34.2%的购房者将“附近绿地”列为选房核心因素，而第四代住宅直接将自然搬进家中。

（米兰垂直森林公寓  图源网络）

最后还有容积率松绑与设计创新的政策红利。多地政府通过调整容积率计算规则（如济南将空中花园不计容）、放宽层高限制（北京允许风雨连廊不计容）等政策，为第四代住宅提供开发便利。

这种政策倾斜进一步放大了其市场竞争力。

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“降维打击”

很显然，具备如此强大产品力的第四代住宅，对于现在的存量房源将是降维打击般的存在，将会带来以下三方面的巨大冲击：

冲击价格体系重构

第四代住宅的高得房率和政策红利，直接冲击传统住宅的定价逻辑。以福州为例，同地段第四代住宅单价虽高出6%-10%，但因实际使用面积更大，反而拉低购房者实际成本，导致周边二手房流速下降12-15套/月。

这种“性价比碾压”可能加速老旧小区的贬值。

冲击置业需求分化

第四代住宅主攻改善市场，其目标客群为高收入家庭。数据显示，2025年重点城市四代住宅项目预计超70个，较2024年激增。

当这类产品成为改善首选时，传统大户型二手房的竞争力将显著削弱。

例如，重庆非四代住宅去化率仅17%，而四代项目达89%。

冲击客户预期逆转

第四代住宅的“零公摊”设计，进一步激化公众对传统公摊制度的不满。正如网友调侃：“原来取消公摊楼不会塌，那为何以前要摊？”

这种情绪可能促使刚需购房者观望，等待政策普及，进而压制二手房交易量。

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“拥抱变革”

那么面对如此强大的对手，存量市场又有哪些“自救”路径？

首先是改造自身，与时俱进。

比如外部改造，部分老小区可以结合“旧改“这一大政策趋势，在实际改造过程中融入”空中花园“打造的概念，比如北京现在就有老旧小区鼓励加装风雨连廊。

再比如内部改造，翻新公共绿化、加装只能家居、提升社区服务体验等……

只有让老房子的居住品质与时俱进，再发挥地段优势，才能够挽留住一部分有地段情怀客户。

当然，最最要紧的，还是四个字：价格调整

一些核心区内具备学区、医疗等不可替代性资源的房子和本身就是高品质小区或许还能摒一摒，但是大多数的老破小、老破大、郊区房，应该越早认清形势越好。

适当采取降价的方式=以换取流动性，或将成为一条无可奈何但不得不走的路。

总而言之，第四代住宅这次被热捧，既是居住理念的升级，也是楼市想要走出泥潭的推动力之一。尽管短期内新旧住宅将并行共存——

但长期来看，它才是方向！

对购房者而言，第四代住宅是“诗与远方”，但对存量市场，它更是一剂“清醒药”：

唯有拥抱变革才能在未来守住一席之地。