这个国庆假期，亲友聚会，被问到最多的话题，不再是哪儿的房子不错，哪儿的开盘价多少，而是——XX小区现在二手房能卖多少钱？

这反映了当下平湖房地产市场一种普遍现象。

而令我印象最深的，莫过于一个当初买在龙湖春江郦城的朋友，如今几次三番降价却出手不了，这次又又又跟我说：只要有客户，价格可谈啊兄弟……

遥想当年，这位仁兄知道龙湖春江郦城开渠道，愣是货比三家，找了一家号称能给他最多返佣的中介（没错，我给不了承诺，所以他没通过我买）。当时算盘打得精明，畅想着几年之后自己的投资回报率可以达到多少多少……

结果如今，不算持有成本和其他税费，即便是房价在他买来基础上降30万，依然无人问津……

而与之形成鲜明对比的，是我中学时候的一位老师，他房子买在南市的龙湖春江天玺，这次聚会虽然也感叹如今楼市不景气，但说起自己在春江天玺的投资，仍然是藏不住的眉开眼笑——“我这套根本不愁卖，但我还想放到个价格更高再出手”。

这简直是一期超级有意思的课题：都是龙湖一个妈生的，而且还都是春江字辈儿的，这房价的差距咋就越来越大呢？

（从左往右：龙湖春江天玺&龙湖春江郦城）

作为见证了这些年平湖楼市风云变幻的资深媒体人，我对此应该还是颇有发言权的！

平湖的龙湖，从南到北三个项目，龙湖春江天玺、龙湖卓越紫宸、龙湖春江郦城。抛开跟卓越合作的紫宸不说，单比较南市的春江天玺和北边的春江郦城，不比不知道，一比吓一跳！

天玺的二手房挂牌价，比郦城单价足足高了将近1万块一个平方。

而当初这两个项目，是2017年7月12日同一天拿的地，你猜当时楼面价差多少？

答案是，南边比北边楼面价也就高2000块一平方。

短短6年时间过去，房子卖完，项目也都交付了，软硬件相差无几（绿化小区配套物业服务都在平湖可圈可点），都是龙湖一个妈生的，而且还都是春江字辈儿的，房价的差距竟然已经拉到这样的地步。

愚以为，主要原因有两个。

第一，就是老生常谈的地段地段还是地段，6年前地段差距就2000块，但现在可以差到1万块，马太效应愈发明显。虽然房地产一级市场，平湖南北地价差距不是特别明显，但到了二级三级市场，老百姓用脚投票，差距肉眼可见。

第二，同一个小区二手房供应量越大，价格就越上不去。记得郦城当初一手房是卖13800，好多人觉得单价低总价低就值得投资，转手可以赚一波；而天玺当初高层开16000多层开16500，成功劝退大量投资客（毕竟人家加杠杆就是冲着低投入高回报来的），来买的差不多都是自己住的。

随着小区交付，时间的推移，郦城投资客开始抛售了，甚至同小区还有不少工抵房在卖，整体二手房市场是供大于求的状态，很多房主为了抢先脱手价格越卖越低；而天玺因为挂出来的房源寥寥无几，一房难求，尤其洋房，在南市新区都是极度稀缺的，因此价格始终坚挺。

我常跟我身边的朋友说，即便是投资房产也应该又有“顾客思维”——你不应该单纯站在自己理想回报率的角度，而应该站在未来的“接盘者”的角度，想想他们在哪儿，他们买你房图啥，然后再做投资选择！

当然，一个楼盘到底二手房价格走势如何，也讲究天时地利人和，天时就是要选在房地产上升期，这个不做赘述；地利则考验楼盘前期选址，后期软硬件跟不跟得上；最后人和，要看小区业主自住多还是投资客多，能不能达成价格攻守同盟，不出现降价脱手的“black sheep”。

同时满足上述三个条件，这套房子想亏钱也难。但能够同时满足上述三个条件的楼盘，这些年又能有几个呢？