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图源：宁波住建
一时间，又让大家关注起”共有产权房”的话题！
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“共有产权房”，这个制度本身不新鲜，早在2017年，这个制度刚在北京提出时候，鲁大师就写过相关话题的文章。
6年时间过去了，浙江并未停止对共有产权房的探索，尤其在2022年，浙江一哥二哥杭州宁波都出台了关于共有产权房相关的惠民政策，笔者特地整理了两地政策的异同：
| 杭州 | 宁波 | |
|---|---|---|
房源渠道 （筹建方式） | 3种方式： 出让土地集中新建 划拨土地集中新建 既有房源转用 | 3种方式： 出让土地集中新建 商品住房项目配建 既有房源转用 |
划拨土地集中新建的共有产权房，购房家庭可以自行在50%-80%范围内，进行份额选择 出让土地集中新建的共有产权房，购房家庭的份额固定60% | 购房家庭产权份额 原则上不低于60% 不高于80% | |
销售制度 （限购条件） | 预售制、配售摇号，报了名但最终自己放弃的家庭，两年内不得再申请。一个家庭限购1套共有产权房。 | 按市场价格进行销售：交付未满1年，参考周边商品房备案平均价；交付满1年，参考周边存量住房平均交易价。一个家庭限购1套共有产权房 |
一定年限杭州户籍，或非杭州户籍社保或个税交满一定年限，购房家庭一定年限内（具体年限未明确）市区无房，就可以申请。如果申请人是单身，那必须年满30周岁。 | 宁波本地户籍：需在申请地户籍满10年或申请前12个月在当地缴社保且无补缴记录 非宁波本地户籍：申请前5年在当地累计缴纳社保满36个月，申请前12个月连续缴纳社保且无补缴记录 以上两种，在本市无房，且家庭人均年可支配收入低于上年度当地城镇居民人均可支配收入的150%，则可提出申请。 | |
产证满5年可增购，增购价随行就市，每年公布一次。需代持机构回购，回购价参照增购价执行。 产证未满5年，需代持机构回购的，回购价为原价+市场利息，如市场价低于上述价格，就低不就高。 | 增购分2个时间段：产证满4年但未满5年，无其他住房的家庭，可按原购房价一次性购买政府产权份额；产证满10年，可按届时市场价一次性增购政府产权份额。 部分特殊情况下产证未满10年，可由代持机构回购。回购价按原价或届时市场价中最低的那个处理。 | |
限售10年； 产证满10年代持机构有优先购买权。 | 限售10年； 产证满10年，家庭可增购后获得全部产权后上市转让；也可与代持机构按照各自产权份额上市转让，按份额分配房款。 |
你大概好奇，杭州宁波的事儿，为啥值得我们关心？
因为这是距离我们最近的，可以看齐、学习、借鉴，或者说直白点，直接抄作业的，在进行共有产权住房探索的城市。
譬如，我们注意到，共有产权房筹建形式上，杭州与宁波都有出让土地集中新建、既有房源转用这两种办法。
像这次宁波的共有产权房，就属于出让土地集中新建，拍地时候就定下这是共有产权住房用地项目。
而既有房源转用，顾名思义，把一些去化老大难的项目拿来转为共有产权房，既解决去化难问题，又能解决老百姓买房难问题。
这两种方法在我看来就可以直接拿来抄作业！前者解决土拍遇冷问题，后者解决一手房滞销问题。
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你可能又疑惑了，为啥房子既有房源转用，滞销的房子就能卖得动了呢？原因很简单，购房门槛大大降低了！
共有产权，政府和购房家庭共同持有买一套房，产权按比例共有，买房掏的钱也是按比例来！
我们以宁波的政策为例，个人家庭持有的共有产权住房产权份额在60%-80%之间，也就是说，在宁波符合条件的无房家庭买一套共有产权住房，就是按市场价打6折到8折！
新房打6-8折，别说你没见过，地方上估计都不允许。以咱们平湖为例，你楼盘营销动作可以暗降，可以返佣，但网签的价格不得低于备案价的9折！
房企都有意降价了，奈何地方不允许，这不就陷入僵局了么？而购房者面对高高挂起的房价，也是无可奈何。
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一旦借鉴宁波模式，那么没准就是三赢的局面。
举个例子：
一个楼盘本来还有100的货值，愿以70来出售，政府可以以70的价格协议收下，改为共有产权房，然后继续以100的备案价出售，而满足共有产权房购买条件的购房者，可以以备案价6-8折买这些房子，我相信他们是乐意的。
这样一来，房企实现了资金回笼，购房者实现了低门槛购房，这两方都是即时满足。
那政府这边怎么赢呢？
别忘了政府对于所有房子都还有20%-40%的产权份额！
购房者如果想交易房子，需要把政府手头上这些份额买下来（详见杭州与宁波共有产权房增购与回购内容），一旦购房者想要增购了，那么地方政府就能收到按照备案价来计算的20%-40%份额。
虽然是延迟满足，但现在收回来的钱，几乎都是利润！
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当然我说着简单，落地肯定还有许多细节需要敲定，但多看多学多总结经验，总归是能少走一些弯路！
最后，我咨询了宁波这个共有产权房项目相关的营销工作人员，这个项目具体咋开盘，卖哪些人，怎么做贷款，这些细则目前都没最终确定。我们也将持续为大家关注。
那么关于共有产权房你还有哪些建议和观点呢？你觉得政府会掏钱帮你一起买房吗？期待大家的踊跃互动！
