老粉都知道，笔者写了四年法拍房的内容，就在最近，一位粉丝加过来，拋过来这么一个问题：

咱们直接划重点，出现在阿里平台上，一套平湖市北墅花园120幢1单元3101室的房子，回迁安置房出售。

比较令人惊讶的是，标的物产证面积141.4㎡，但起拍价仅仅只需要40万，起拍单价仅2829元/㎡。

相信大家也跟这位粉丝发出了同样的疑问——这房子，为什么这么便宜？

稍加观察，就会发现这套房子跟我们平时介绍的法拍房有很大的区别。

因为，它压根就不是一套法拍房！

从平台截图就可以看到，涉及到司法拍卖的房子都会有明显的标签“司法拍卖”，但这套标的物右下角并没有这种标识。

这里咱们捋清楚一个概念，走拍卖的并不一定都是司法拍卖，司法拍卖是法院逼着卖，而这属于是普通拍卖，是自愿买卖。

关于司法拍卖和普通拍卖，我简单给大家做下总结：

司法拍卖是法院强制卖房（比如老赖还不起钱，法院把房卖了抵债）。

普通拍卖是房主/公司自愿卖房（比如开发商清库存或中介代卖）。

司法拍卖必须走法院指定平台（比如淘宝、京东），流程死板，不能砍价或搞花样。

普通拍卖随便找拍卖公司，线上线下都能卖，还能玩降价拍、暗拍等套路。

司法拍卖理论上必须全款，这几年也逐渐支持贷款，税费被执行人和买家按规定各自承担，但买家可能需要承担被执行人拖欠的物业费、水电费。

普通拍卖可以谈分期，甚至能贷款，费用一般买卖双方商量着来。

司法拍卖房子可能有坑（比如住着人赶不走、设置了居住权等），买完发现问题法院不管。

普通拍卖风险也有，拍卖公司一般会提前查清楚问题，但管不管售后也不好说。

搞清楚这是一套普通拍卖，大家可能还是那个问题，为什么这房子起拍价这么便宜？

笔者特地咨询了平湖评估界大拿我的好朋友丁总，回复如下：

没错，141平起拍价40万是不是足够吸引人，用低价成功吸引大家的注意，这拍卖公司的目的不就达到了吗？毕竟，40万并不是成交价，价格是可以往上喊的！

事实上，我们透过详情页还能看到不少蛛丝马迹：

竞买公告中，拍卖公司打了不少广告，但实际上，平湖的北墅花园都还没能够办理产证，所以在特别约定中，各种风险几乎都由竞买人自己承担。

而挂拍这套房子的这家拍卖公司，大量标的都是低价甚至1元起拍，可谓深谙此道，赚足了眼球。

网上公示的联系人微信，签名就是无证安置房5-7折全款收购，人家拿来的价格就是5-7折，难不成还指望普通竞拍者以市场价的3-4折拿下？显然不大现实！

这里绝无诋毁这家公司之意，本质上人家把拍卖做成了一门生意，也懂得怎么抓流量。值得很多地产转型期的公司学习。

最后截至发稿，这套房子拍卖已经落下帷幕，咱们看下结果：

40万起拍，最终62.5万成交，溢价率56.25%，折算下来成交单价4420元/㎡。

不过这还不是买这套房子仅有的成本。如详情页显示的那样，成交后还有0.5-1%的软件服务费，以及额外的3个点的佣金。要知道这年头二手房处在买方市场，卖家急售豁出去也才给2个点中介费，这里走拍卖，买家却得付3个点的佣金。

此外，不要忘记这套房子是安置房，一般来说安置房必须完全取得产证满五年才能上市交易，这也意味着，买家过户最早还要等到原房主产证办出来之后再过五年方能解禁。

这五年会发生很多变化，这风险大概不是所有人都能承担的。

那么，你认可这种拍卖形式卖房子的做法吗？你觉得这套房子拍贵了还是便宜了呢？