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“天亮了”系列——

近期，最高人民法院公开发布了关于商品房消费者权利保护问题的批复，其中明确

“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

这对于已经成为或有风险成为烂尾楼业主的人来说，无疑是漫长黑夜中的一道曙光，让他们的维权之路有了依靠。

同时这对于房地产市场来说，也是进一步的规范和监督，有利于楼市长期稳定发展。

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自房地产市场化改革以来，烂尾楼就像是萦绕在楼市上空的一片乌云，如影随形也挥之不去。

只不过当初的烂尾楼主要集中在文旅项目、商业地产等小众领域。说句不好听的，即使暴雷了也不会对那部分业主伤筋动骨，所以社会影响有限。

但这几年，楼市下行趋势叠加疫情深度影响，烂尾楼问题已经逐渐扩散到“老百姓普通住房”这一层面。

尤其是去年以来，伴随着大量房企回款困难，资金链断裂，项目停工和延期交付成了家常便饭（甚至于如期交付都成了楼盘值得表扬的优点）

在这种背景下，烂尾楼从只在新闻里发生的小概率事件，成为万千购房者的普遍担忧——

据CRIC调研数据，截至2022年底，在32个典型城市重点监测的290个项目中，有126个项目处于停工状态。

在这些项目中，有些已经停工多年，有些则是在开发商宣布破产或被查封后突然停工。

而购房者往往是最后知道真相的一方。

当他们发现自己买到了烂尾楼时，已经无法退款或换房。而后续的维权之路堪称漫长与坎坷。

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遇到烂尾楼，要想维权，首先要认清一个基本现实：业主往往是容易房钱两空的，主要原因有三个：

1、一般开发商资金链断裂，民间资本和各大银行会第一时间出手，第一时间起诉，第一时间查封能查封的所有财产；

2、开发商资金链断裂后，在没有任何通知下就将项目转让给其他开发商或公司，这样一来，原来的合同就失效了。

而新的开发商或公司会以各种理由拒绝承认原合同，甚至要求业主重新签订合同或补交差价；

3、开发商资金链断裂后，在没有任何通知下就将项目抵押给其他公司或个人。这样一来，业主就成了抵押物的所有者。

如果开发商无法偿还债务，抵押物就会被拍卖或执行。业主只能在拍卖或执行后向法院申请分配价款；

这些情况都给购房者维权带来了极大的阻力和困难。

即使购房者通过法律途径起诉开发商，也往往面临着开发商无力履行、财产被查封或转移、诉讼周期漫长等问题。

有些购房者甚至会因为维权而遭到开发商的威胁和打击。

当然经济上的损失和压力是一方面，心理上的创伤和困惑也让人难以承受。

烂尾楼的业主不明白为什么自己花了半生积蓄，并按时还贷的房子，到头来却不属于自己，明明自己依法维权却迟迟得不到公平正义？

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但如今，这份《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，第一次明确了老百姓“居住权”大于“财产权”的原则。

这意味着，将来购房者的合法权益将得到法律的明确保护：

首先是建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系。即承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

其次是商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

最后是在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

这三项原则，简单总结起来就是

“如果买到烂尾楼，买房人可以直接申请退款，且该款项优先于银行抵押等”

（*其中有两点需要注意的是，这里的优先权指的是住房，并不包括商业办公用房；即便你是贷款买房，实际也是全款支付，同样适用。）

别看只是顺位关系的改变，就是这优先级的提升，这将大大提高楼盘烂尾后业主们的清偿率，减少或避免钱房两空的惨剧出现。

——不夸张的说，烂尾楼业主们最难熬的时刻正在远去。

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保交楼就是保民生，就是保稳定！

此次最高法的批复，可谓在阴晴不定的楼市背景下，给已经买房和想要买房的人吃了一颗“定心丸”。

对于楼市行情来说，虽不如经济刺激和调控松绑那样的势大力沉，好歹也是一场整顿风气，提升信心，推动行业良性循环的“及时雨”。

这真的是个值得转发的好消息！

最后想说在烂尾楼这件事上“咱们平湖购房者真的是很幸运”至少在相关部门的努力下，各个项目工地都保持着施工进度，这比大多数城市都好得多，你觉得呢？