物业行业的深度调整也来到了。

曾经因为高速增长和稳定的利润贡献，而被房企纷纷寄予厚望的物业管理板块，在2025年以来，突然急转直下。

据克而瑞物管数据统计显示，2023年至2025年中期，35家上市物业服务企业累计退出管理面积超8亿平方米，其中四成企业退盘面积超过千万平方米。

尤其是最近的7-8月这段时间，市场上无关企业主动撤场的项目已近50个，其中不乏龙湖智创生活、中海物业、碧桂园服务等头部物企。

物业行业深度调整的背后，是传统包干制模式下长期存在的服务不透明、信任缺失等问题日益凸显。

一方面，业主对物业服务的要求不断提高，更换物业的意愿显著提升。另一方面，业委会的加速组建也为物业更换提供了组织基础。

当然，物业费收缴困难导致运营亏损是物企选择退出的主要原因。

面对严峻的市场环境，物业企业也在积极探索转型升级的新路径，C端、B端和G端市场均蕴藏着结构性机遇。

C端市场：银发经济与宠物经济

当前社区居住结构正迎来较大变化，预计2035年以后老龄化人口占比为30%，2030年宠物家庭渗透率为30%，2025年单身户家庭占比超过25%。

这三个指标与2015年相比均实现翻倍。

物业企业纷纷瞄准这些新兴需求。三十强物业服务企业已有半数布局宠物经济，涵盖服务、用品、食品和医疗四大类，其中提供宠物寄养服务的企业占比最高，达43%。

B端市场：空间与能源管理

在经济下行压力下，近5成企业缩减预算，缩减比例普遍在5%以内。这一趋势倒逼物业企业提升服务效率、优化运营模式，在降本的同时保障服务质量。

与此同时，空间管理和能源管理呈现结构性机遇。2025年行政各模块外包需求中，能源管理和空间管理的增长幅度最为显著，分别达到了11%和12%。

超过30%的百强物业服务企业已在这两项业务上深度布局。

G端市场：医院、公园与场馆

从政府客户来看，高校、医院和公园/场馆是物业服务企业竞相布局的重要业态。百强物企中逾70%已进入医院服务领域，头部物业企业更是推出了聚焦医院后勤的子品牌。

随着医保结算提速，医院回款压力将得到缓解，服务于医院的物业企业应收账款问题也将改善。

公园和场馆类业态同样处于快速发展阶段。截至2023年，全国公园达2.8万个，总面积69.2万公顷；2024年，全国各类场馆数量达484.2万个，总面积约42.3亿平方米。

华润万象生活运营的深圳虹桥公园就是成功案例，通过打造IP、优化空间、丰富活动与多元商业运营，累计接待游客102万人次，“十一”期间接待游客达15万人次，同比增长30%。

面对行业变局，领先物业企业正从四个方面积极应对，重塑竞争力。

一是聚焦一二线城市优质项目，优化客户结构。头部企业向高质客户集聚的趋势持续强化，如中海物业上半年新增外拓千万级项目年合约金额均值达到2320万元，同比提升16.6%。

二是推进服务标准化与品牌化，提升溢价能力。万物云创新推出“弹性定价”，根据业主的必选和自选服务让业主自主确定物业费。

三是加大智慧化与AI应用，实现降本增效。科技赋能已成为行业共识，帮助企业优化运营模式，在降本的同时保障服务质量。

四是积极探索“价值交换”、“跟随出海”等新模式，拓展增长空间。

物业行业的发展将从规模驱动转向质量与效率双轮驱动。那些具备精细化运营、资源整合与科技赋能能力的企业，有望在分化中脱颖而出，构建可持续的竞争壁垒。

未来的物业企业，不再只是“收物业费的管理者”，而是蜕变为“创造价值的服务者”。