今年笔者加了不少粉丝朋友，发现很多人之所以对买房这件事感到畏惧，其实在于他们似乎不会算账。

有的人错误的以为买房必须全款，有的人错误的以为自己的预算只够买犄角嘎达的地方……

今天的内容，笔者将结合手头真实的一套二手房，为大家精准的算一笔账。

看完你就知道，为什么鲁大师一直说现在是买房最佳时机了！

前阵子，我刚拍完一套汇景悦湖89㎡的凤凰层。

这个小区曾经一手房销售时候一房难求，两个因素：学区+限价。

因为开盘时候限价13800元/㎡与彼时周边在售房子价格严重倒挂，再叠加平师附小松风校区的加成，很多人看到有投资增值空间，所以这小区开盘即售罄，风头一时无两。

但后来的事儿大家都知道了，房地产开始走下行通道……

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由于当初这个小区全款优先，一套89平买入价格约122.8万元（以13800单价计算），又由于89平是小区里产品起步档面积，按照一般配价逻辑，单价会更高，且我们看的这套房子是整幢楼最好的楼层——次顶楼（凤凰层），所以我们保守计算，买入价125万。

从当初2021年开盘买入，到现在2024年底，按三年持有计算，如果房东当初不买这套房子每年投资其他年化收益3.5%计算，这三年光持有产生的机会成本就是125*3.5%*3=13.125万元。

加上办产证交契税，每年物业费，房东这套房子实际成本加起来约140万！

但是，这套房子如今挂牌价格是115万。没错，啥也没干，自刀25万！

与其他小区当初一万五一万六单价买入不同，这个小区是被严格限价的，如今都能开价亏25万。这对房东来说当然是不幸，但对于买家来说却是很好的机会。

1. 你不需要像当初一手买家那样提心吊胆担心房子会烂尾；

2. 这几年的持有成本你完全省下。

3. 你现在可以大大方方贷款，买到这个小区曾经最热门又是最优质的楼层。

那么买家需要准备多少钱呢？

事实上，这套房子房东表示真的看中诚心的话价格可谈，所以是有谈判空间的。但我们依然按照115万的开价进行计算。

如果买家是首套房，那按照最新的贷款政策，最多可贷款115*85%=97.75万，向下取整97万。

按照目前首套3.1%的利率，等额本息30年，贷款97万，月供只需4142.06元。

另外把总价减去贷款金额，这套房子最低首付就是115-97=18万。

首付只需要18万，你就能买一套平师附小松风校区的学区房，而且不同于其他的老破小，这个小区交付仅仅1年多！

当然，由于交付没多久，会产生增值税和个税。买家办理房产证还要交契税，由于个人首套90平以下契税只收1个点。所以这套房子所有的税费加起来满打满算不超过10万。

当然，这都是按照最高的标准来计算的，我们还能通过一些合理合规的方式让你在综合税上面省下一笔，这里就不做展开了。

你看，如今你买个二手现房首付不到20万，税费全部加上去，也只需要27万不到，而房东这开价已经是血亏25万了。

不要总跟未来不确定的房价比，你能预测到大概已经进智库了；也不要总听神棍唱衰楼市感觉下一秒房价就如葱了，因为他们说话不需要负责任。

咱们实际一点，光跟这个房东比，你现在从他手上买下这套房子都是血赚的！你跟同小区的任何一个业主比，都是抄了他们的底！

当然，今天的内容只是举一个例子，方便大家算细账。鲁大师一直说，在对楼市的态度上，光有情绪没有意义，整天甩些没论据的观点也没意义，只有坐下来算细账，你才知道现在市场对买方有多么友好。

而我们的弹药库中，不止有这么一套好房源，但凡您有真实需求（有购房意愿和购房能力），可以添加我们，为您精准匹配。

当然，如果你对一手房更感兴趣，笔者下期内容继续为大家算账。想要提前解锁内容的，也欢迎添加笔者微信。