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重磅!今起,平湖进入限售时代!(附3.15调控解读)

来源:平湖房产网(www.ph-fc.com)  2021-03-16 09:29:00

摘要:平湖进入限售时代!

该来的一定会来,上周四推文,鲁提辖刚预测完(传送门)调控或将来临。


今天,嘉兴市住房和城乡建设局下发的《嘉兴市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展有关事宜的通知》就来了!



力度猛不猛?对我们平湖楼市影响几何?


我们逐一解读:


1、加强分期销售管理。这一条与3月12日湖州出台的调控政策“调整商品房预售单次申领面积”异曲同工。过去,开发商可以选择每次挤牙膏一样加推房源,千人摇百来套房的盛况层出不穷,某种程度上人为的造成一种供不应求的紧张感。现在要求你每次预售不低于3万㎡可售房源拿出来卖,部分体量不大的楼盘就再也没法捂盘惜售了。例如平湖去年下半年拿地,可售总建面不到5万㎡的楼盘就有5个,调控一出,这也就意味着这些楼盘***多分两次开盘,房源就要全部入市。本质上,这是加大了一手房的供应


2完善商品住房限购政策。这一条对平湖暂无较大影响,因为平湖本身限购政策就是非本地户口限购一套。当然这条政策后半段***、高端人才除外,还是展现出人才们在购房上的优越性的。

补充第二条内容,当你在五县二区只能买一套,你会选择哪里?  

我的答案是,分化可能会进一步加大,***一次的购房机会必须慎重再慎重,所以热门板块热门楼盘会越来越值钱!



3、扩大商品住房限制转让转让实施范围。对平湖楼市而言,这条是重中之重,因为在这之前,除了嘉兴市本级有两年限售之期,平湖并不限售,你今天办产证明天就可以过户。而新政一出,也就是新政开始时间,2021年3月16日零点开始,平湖进入限售时代!2年限售之期是从网签算起(3.16晚官方重新更正为取得产证算起)。但对于追求短线快进快出机会的投资客而言,显而易见拔高了持有成本。所以限售范围从嘉兴市本级扩大到全市范围,在我看来是本次调控***硬核的一则内容,实打实的暴击了投机客、炒房客。

顺便再说个题外话,熟悉平湖市场的朋友应该都清楚,目前市场价格顶***的是那些次新房,甚至他们与存量房之间的价差越拉越大。新政一出,对于部分次新房一定时间内就是限制了交易,而市场上存量房的价值与机会可能被大家重新审视。我想,这大概也让二手市场会变得更健康。


4、强化金融监督管理。全国范围都在严查购房资金来源,所以嘉兴这条内容也在意料之中。我们过往文章也披露过,许多人通过消费贷、经营贷的办法将资金投入到楼市中去,但我们也多次提醒,这样的方式既违规又风险极大。3月初,浙江台州已经对四家违规房贷的银行进行行政处罚,不难想象,这场地产去杠杆动作中,银行接下去一定会加强自查,而部分之前钻空子的购房者,或将迎来限期还款的“秋后算账”。


总体来说,嘉兴315调控新政,既有堵(限购、限售、违规资金),也有疏(分期销售管理),不错伤刚需,对投机客也实现精准打击,巧妙,高招!






***观点│嘉四条新政后平湖楼市的走势


今天嘉兴人民的朋友圈是被“嘉四条”刷屏的***。


嘉兴市本级、五县各地、乃至杭州等自媒体大V纷纷进行了报道和各种解读。其中一些和我不谋而合,也有一些我也“不甚认同”。


接下来,浅谈我对新政的理解(欢迎留言区拍砖)


01 关于预售


调控内容第1条——加强分期销售管理

 

全市范围内,申请商品房预(现)售许可(备案)的项目(含前期已办理预、现售和首次办理预、现售的项目),每批次销售面积以不低于3万㎡可售房源为单位进行申报。尾期剩余房源一次性申报;总建筑面积在3万㎡以下的,须一次性申报。


 

这一政策对开发商捂盘惜售有一定的打击力度。


但楼盘的总体量和市场的存量没有变化。比如10万方的楼盘,以前分5次开盘,现在分3次开盘。单次供应量加大了,但10万方的总体量没有变。要想给一手房降温,还需加大土地供应。根本上解决供需矛盾。



02 关于限购


“嘉四条”中的第二条:完善商品住房限购政策


暂停向在全市范围内拥有1套及以上住房的非市本级户籍居民家庭出售住房(含新建商品房和二手住房),***、高端人才除外。


 

这条政策看似***短,但影响***。

 

翻译一下就是:外地人在大嘉兴只能买一套房。


有人会奇怪,外地人不是一直都限购吗?对,但是区别在于:按照此前的限购政策,外地人在嘉兴的五县+市本级分别可以买1套(当地第2套才限购)。

 

等于一个外地人可以在嘉兴买6套房,平湖、海盐、海宁、桐乡、嘉善、嘉兴……各买1套。充分满足鸡蛋不要放在一个篮子里的投资策略。

 

而新政后,外地人在全嘉兴,只能买一套!以前是小朋友才做选择,成年人都要。一下子ALL BUY变成了61


实际情况中,把嘉兴全买一遍的人也许不多,但买2套、3套的投资客还是大有人在。***近,我们就有个杭州的朋友,被杭州调控政策限购,转向嘉兴和平湖各买了一套。假如他晚来几天,就只能在嘉兴和平湖之间,2选1了。


所以,接下来是考验嘉兴五县两区各地综合吸引力的时候了,上海的外溢客们、全国各地的投资客们,究竟会把这一张宝贵的“嘉兴”房票,投向哪里呢?!


答案无疑是,他们觉得***有价值的区域。


平湖凭借独特的地理优势,以及产业、交通等综合优势,C位出道将是大趋势。



03 关于限售


本次调整中,还有一条重磅政策:扩大商品住房限制转让实施范围

 

自本通知实施之日起,扩大商品住房限制转让实施范围,从嘉兴市区范围扩大到全市范围,限制转让时间为自购房之日起满2年(后调整为:自取得不动产证之日起满2年),购买时间以交易合同网签时间为准。


市区继续执行2017年520日相关调控政策,各县(市)自本通知实施之日起执行。



新政在上午刚出炉时,对本次新纳入限售的五县限售时间描述和后面的解读存在不一致。也导致许多媒体解读有偏差,众说纷纭。


随后,嘉兴住建官网上发布了***《通知》和解读。五县限售时间统一为:自取得不动产证之日起满2年。官微上也做了相应调整,自此才打消了一切疑云。



根据***终版的文件,我们可以解读为:


在今天新政生效之前,平湖已网签的一二手商品房仍按照原政策不限售;而16日凌晨后的一二手新购商品房,均需向市本级看齐,取得房产证满2年后方可上市交易。


这即符合一般政策“既往不咎”的惯例,又符合“房住不炒”的楼市调控需求。明确了平湖的限售规则后,我们再了解下嘉兴2017年5月20日后的市本级是如何执行的(平湖新政后同理):


1、本地无房户,首套房不限售;

2、本地人第二套及以上,限售;

3、外地人首套,即限售。


纵观嘉兴、上海、杭州等城市,限售令出台后买房并没有变的更简单。对楼市的影响主要有:


对投资客来说,时间成本大大提升。接下来买一手期房的话,差不多要4-5年才能入市交易。没有显著价格倒挂的一手房,将迅速退温。楼市成绩单上的两级分化,将越来越明显。


随着限售政策的执行,接下来入市的新房在交付后,可入市销售的不限售房源大大减少。淘到合适二手房的难度将大幅提高。相反,刚需要抓紧一手房上车的机会。



04 关于金融监督



嘉四条的***一条为:建立购地资金来源审查制度,严格落实购地使用自有资金规定,竞买企业说明购地资源来源并作出承诺。


严格审查购房资金来源,监控消费贷款、个人经营性贷款资金去向,严防居民挪用消费贷款和其他贷款用于购房。执行时间从2021年316日零时开始。

近期,浙江全域范围内地王不断。房企拿地热情高涨,浙江各地的楼面价几乎全面站上万元大关。如接下来,按照新政对开发商的拿地资金进行审查制度。再结合限购限售的威力,或将给房企们的拿地热情“泼上一盆冷水”。

***,用2句话可以概括本次新政:

外地人在全嘉兴,只有1张“房票”


本地人在全嘉兴,只有1个“不限售”名额


珍惜你的***房票/名额,尽量选择核心地段、优质资产。未来会带来优渥的回报。PS:不排除后续调控继续加码,打补丁政策出炉。


还是那句话:永远要对政策保有敬畏之心。




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